诸暨收债公司调解A公司与牟某商品房预售合同纠纷

诸暨收债公司调解A公司与牟某商品房预售合同纠纷

基本案情

2022年10月，牟某与A公司签订了《商品房预售合同》。合同签订后，牟某依约支付了首付款，其后由于牟某的公司出现经营问题，致使其无法按计划向银行申请商业贷款，无力支付剩余房款。A公司多次催促牟某支付剩余房款，但牟某因资金周转困难短时间内无法支付，基于此，牟某欲解除案涉合同。但A公司认为，由于房地产市场形势不佳，房屋市场价值已大幅下跌，此时解除合同，对自身而言明显有失公平。双方对此一直未达成一致意见。为此，A公司主动向日照市住建领域纠纷人民调解委员会申请调解此纠纷。

案件焦点及难点

（一）案件焦点

牟某拖延办理银行贷款导致无法支付剩余房款的行为，是否构成违约，是否符合解除合同的法定情形。牟某认为，其因公司经营状况恶化不能办理银行贷款，并非其主观不愿支付剩余房款，希望能够解除合同。A公司则认为，按照《商品房预售合同》，牟某应当继续履行合同，支付剩余房款。

（二）案件难点

如果双方能够通过协商解除合同，牟某希望A公司能够退还首付款，然而，因房屋单价变动较大，A公司将要承担较大的损失，双方利益难以平衡。

调解要点

（一）明确双方调解诉求

2024年3月，A公司提出调解诉求：要求牟某继续履行合同，支付剩余房款。在此情况下，A公司可以放弃追究牟某逾期付款的违约责任及利息。此外，在房款数额上也可以向总公司汇报申请减免8%～10%。

调解员了解情况后，联系牟某，告知其A公司的调解诉求，并进一步向牟某了解案涉房屋的纠纷情况。牟某同意调解，但其调解意向与A公司截然相反。牟某称，其购买案涉房屋时，其公司经营状况良好，且当时房地产市场形势乐观。然而，在办理银行贷款过程中，其公司经营状况恶化，自己成为限制高消费人员，从而无法办理银行贷款，故一直未支付剩余房款。因此，牟某的调解意向是解除商品房预售合同，并要求A公司退还已付首付款。

（二）分别沟通，剖析利弊

调解员了解到，案涉房屋的楼层及户型均为市场上的热销房型，随即以此为契机，联系A公司销售主管和牟某到现场进行调解。调解过程中，调解员分别与A公司王经理及牟某进行了单独沟通。

与A公司王经理沟通时，调解员详细分析了要求牟某支付剩余房款可能存在的困难：即便通过起诉获得胜诉判决，执行款项也存在很大难度，而且这会导致案涉房产一直被锁定在牟某名下，A公司亦无法将房屋再次出售实现资金变现。相反，如能够解除商品房预售合同，凭借案涉房屋优越的楼层和户型条件，A公司有望在较短的时间内再次出售，及时减少损失，实现资金回笼。A公司王经理表示会将该情况向上级领导汇报。

与牟某沟通时，调解员从法律角度分析牟某未按时支付剩余房款的行为已经构成违约。如A公司起诉至法院，鉴于案件事实清楚，证据确凿，法院判决牟某支付剩余尾款并承担违约责任是合乎法律与事实的，这将对牟某更为不利。调解员建议，如果双方能够协议解除合同，可以考虑从已付的首付款中扣除部分金额作为对A公司的补偿。牟某听后也表示理解，并提出与家人商议后给予回复。

（三）促成协商

5日后，A公司王经理联系调解员，回复称经公司研究决定，同意与牟某解除合同、解除网签备案登记，但由于已付首付款存于监管账户内，需要解除网签备案登记后才能退还，且公司要求扣除5万元，作为牟某违约给A公司造成损失的补偿。调解员将A公司的调解意见转达给牟某后，牟某认为扣除5万元补偿金额较高，主张降为3万元。经调解员再次调解，双方最终确定补偿数额为4万元。

调解结果

案件经日照市住建领域纠纷人民调解委员会调解，当事人达成调解协议：双方一致同意解除案涉《商品房预售合同》，牟某配合A公司办理解除网签备案登记、注销预告登记等合同解除后的相关善后事宜，牟某同意从已支付的首付款中扣除4万元作为违约金，补偿A公司的相关损失。